L’évolution démographique et la lente reprise du commerce de détail dans le quartier central des affaires sont parmi les forces … [+]
Il existe des preuves indubitables d’un retard de la reprise du commerce de détail post-pandémique dans les quartiers centraux des affaires (CBD) de nos principales villes américaines. Les explications incluent une diminution des populations d’entreprises de jour, car les gens choisissent de travailler à domicile, au moins à temps partiel. De plus, la hausse de la criminalité au centre-ville avant même la pandémie est considérée comme contribuant à une baisse de la fréquentation du CBD. Mais il y a d’autres « forces migratoires » à l’œuvre qui sont aussi des facteurs.
Les millénaires vivant en milieu urbain fondent maintenant des familles. Et tout comme leurs parents (ou grands-parents) baby-boomers lors de la fuite en banlieue du milieu du XXe siècle, ces Gen-Y échangent la vie en ville contre une vie en banlieue, voire en banlieue. Leur désir d’arrière-cours et de meilleures écoles, ainsi que l’échange de trajets quotidiens contre le «zoom», jouent un rôle dans leur relocalisation.
Une lecture d’expert
J’ai contacté le directeur de la recherche économique de Moody’s Analytics Thomas LaSalvia, pour voir si leurs données soutenaient mes postulations ; apparemment oui. « C’est exactement le sentiment venant des courtiers immobiliers de détail à New York, San Francisco et Chicago. » LaSalvia continua. « Le commerce de détail suit les gens et les modèles de personnes changent. Le fait que les principaux employeurs d’immeubles de bureaux ne ramènent pas de travailleurs à temps plein a fait chuter le trafic piétonnier, ce qui a eu un impact sur les détaillants au niveau de la rue.
Selon Moody’s Analytics, les statistiques sur les postes vacants le confirment. Du premier trimestre 2020 au troisième trimestre 2022, le taux d’inoccupation dans le centre-ville de Chicago est passé de 15,6 % à 18,2 %, tandis que le taux d’inoccupation dans le métro de Chicago n’a augmenté que de 12,2 % à 12,4 %. Au cours des mêmes périodes, le taux d’inoccupation des commerces de détail du centre-ville de San Francisco est passé de 4,5 % à 8,2 %, tandis que le taux d’inoccupation du grand métro de San Francisco est simplement passé de 4,5 % à 4,9 %.
Dans ma ville natale de Minneapolis, l’érosion du trafic de détail CBD a été plus prononcée. Même avant la pandémie, le taux d’inoccupation des commerces de détail au centre-ville variait de 10 % à 20 %. Selon Cushman et Wakefield
CWK
le taux d’inoccupation des commerces de détail du centre-ville de Minneapolis pour le premier semestre 2022 était passé à 35%, contre un taux d’inoccupation des commerces de quartier de 7%.
Nicollet Mall, le centre commercial piétonnier autrefois vital du centre-ville, ancré par le grand magasin bien-aimé et endeuillé de Dayton, est devenu l’ombre de lui-même. Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue et d’autres détaillants nationaux spécialisés ont fermé leurs portes. La plupart avaient augmenté les enjeux bien avant que la ville ne se lance dans une mise à niveau du paysage urbain de 75 millions de dollars en 2018.
Maintenant un force d’intervention des membres du conseil municipal, des gestionnaires d’immeubles, des courtiers et des experts du centre-ville, dirigés par le maire de Minneapolis, Jacob Frey, travaillent à l’élaboration d’un plan de «revitalisation du commerce de détail» à la suite d’une série de fermetures de magasins supplémentaires dans le centre commercial.
Le quartier central des affaires « Shadow »
Cependant, tout n’est pas ruineux en ce qui concerne le commerce de détail au centre-ville de Minneapolis. Contrairement aux vitrines vacantes au cœur du quartier central des affaires, les choses s’animent à un jet de pierre au nord.
Minneapolis, comme Chicago, Milwaukee, San Francisco, Portland et d’autres grandes métropoles, a un quartier central des affaires « fantôme ». Ces poches urbaines sont devenues des aimants pour les professionnels NexGen et les nids vides. Ils proposent des lofts branchés, des lieux de rencontre gastronomiques et un mélange branché de détaillants spécialisés.
À Minneapolis, le « couloir de la fraîcheur » est le quartier des entrepôts de North Loop, bordé par le fleuve Mississippi au nord, et les installations commerciales et sportives au sud. C’est notre version des quartiers River West de Chicago, North Beach de San Francisco et Third Ward de Milwaukee. Ils partagent tous un ADN similaire, un pool génétique d’humbles immeubles de faible hauteur en brique à la périphérie des métros de ces villes.
Ces usines et entrepôts commerciaux construits au début du 20e siècle, ont été négligés lors des vastes projets de rénovation urbaine du centre-ville du milieu du XXe siècle qui ont dépouillé une grande partie du riche patrimoine architectural de nos villes.
Immunisé contre les boules de recking
Ironiquement, ces modestes entrepôts et le terrain sur lequel ils se trouvaient « ne valaient pas la peine d’être démolis » compte tenu de leur proximité avec les noyaux du CBD. Par conséquent, ils sont restés des entrepôts commerciaux à faible utilisation pendant la seconde moitié du siècle dernier.
Les promoteurs perspicaces qui ont commencé à acheter ces propriétés savaient que leurs hauts plafonds, leurs briques apparentes et leur construction en bois massif pouvaient être réutilisés dans des fouilles à forte demande. Le bonus supplémentaire était leurs espaces commerciaux au niveau de la rue qui se transformeraient en cafés, restaurants, bars et boutiques de marchands locaux.
Dans le quartier de North Loop, les courtiers disent qu’il y a moins d’espace commercial vacant maintenant qu’avant la pandémie. Et des tendances similaires à l’échelle nationale se manifestent. Deb Carlson, directeur principal de l’équipe de vente au détail de Cushman & Wakefield, a attribué la force de l’immobilier commercial à un regain d’intérêt des consommateurs pour les petits détaillants indépendants.
Nouveaux « Instant Downtowns » dans les Burbs
La relocalisation tendance des millénaires se produit à un carrefour unique du commerce de détail de banlieue. La perte de nombreux piliers de centres commerciaux, de détaillants spécialisés et une baisse spectaculaire de la fréquentation compromettent la viabilité des propriétés des centres commerciaux de classe B et de classe C du pays. Une telle «chute du centre commercial» entraînera probablement la mort de beaucoup d’entre eux face au bulldozer.
Pendant ce temps, les meilleurs propriétaires et développeurs de centres commerciaux de classe A sont en mode triage, car de nombreuses propriétés sont en cours de remixage et de réaménagement des locataires. Cependant, un groupe plus visionnaire de propriétaires et de développeurs qui comprennent les vastes implications du commerce unifié et du « nouveau commerce de détail » réécrivent entièrement le manuel du centre commercial.
Transactionnel à Expérientiel
Les détaillants et les marques qui se concentraient autrefois sur les transactions doivent désormais transformer leur mise en scène en théâtre de vente au détail où les magasins deviennent des centres d’expérience. Pour répondre à ces nouveaux besoins, la planification globale et la conception architecturale doivent être reprogrammées pour soutenir un engagement humain dynamique. C’est un plan de jeu très différent.
Bon nombre des propriétés en question sont nées en tant que centres commerciaux en plein air dans les années 1950 jusqu’aux années 1970, puis converties en centres commerciaux fermés dans les années 1980. Maintenant, beaucoup se transformeront en usage mixte centres, sur les stéroïdes.
Les promoteurs de centres innovants réinventent leurs centres commerciaux et centres commerciaux en « centres-villes instantanés ». Cette approche a moins à voir avec la manipulation d’espaces de vente au détail locatifs qu’avec la création de communautés entièrement nouvelles.
Formule gagnante
Les nouvelles formules comprennent des logements multifamiliaux, des commerces de détail en plein air, une large gamme de produits alimentaires et de divertissement, des espaces de coworking, des soins de santé, du bien-être, des installations de remise en forme, du recommerce et même des marchés fermiers. Ils sont conçus pour plaire aux millénaires travaillant à domicile ainsi qu’aux nids vides.
Les marques nationales qui dominaient autrefois les couloirs des centres commerciaux seront complétées par des détaillants régionaux et locaux ainsi que des espaces d’incubation à court terme et des « pop-ups » gardant les choses dynamiques et pertinentes. Même les restaurants dirigés par des chefs et les halles alimentaires remplaceront les établissements typiques de la chaîne, pour imiter les quartiers urbains que les nouveaux banlieusards ont laissés derrière eux.
Des parkings aux parcs
Avec le nouvel accent mis sur la marche et le «temps de séjour» dans et autour de ces nouveaux quartiers, les développeurs comprennent les avantages des espaces verts luxuriants et des centres d’activités de plein air pour évoquer un «sentiment d’appartenance». Basé à Dallas L’immobilier du centenaire Le réaménagement du Hawthorn Mall dans la banlieue de Chicago de Vernon Hills entre dans sa deuxième phase et comprendra un parc extérieur de trois acres et une place.
Initialement construit en 1973, le réaménagement du centre commercial Hawthorn, annoncé pour la première fois en 2019, comprenait de nouvelles options de vente au détail et de restauration, des logements multifamiliaux de luxe et des espaces de rassemblement intérieurs/extérieurs. Les plans Hawthorn 2.0 élargis comprennent 162 logements pour personnes âgées, une épicerie de 25 000 pieds carrés et 109 000 pieds carrés de commerces de détail en plein air. Jeff Rutzen, directeur général du centre, a déclaré que l’objectif était de « créer une communauté moderne et connectée de jour comme de nuit ».
Les plats à emporter
Seuls les promoteurs qui abordent ces propriétés avec une mentalité de «table rase» et des poches très profondes sont susceptibles de créer des communautés durables. Le test décisif des « redéveloppeurs » de centres commerciaux sera de savoir si les projets qui en résulteront seront considérés comme des centres commerciaux glorifiés ou tout autre chose.
Qu’il suffise de dire que la convergence de la croissance du commerce électronique, les conséquences de la pandémie et la prochaine étape de la vie des plus de 72 millions de milléniaux ont contribué à de nouveaux modèles dynamiques de personnes. L’effet d’entraînement d’un tel changement tectonique se fera sentir dans nos villes et nos banlieues pendant des décennies.
