Si vous avez regardé les cartes de gradient de température de la zone continentale des États-Unis au cours des dernières semaines, il n’est pas difficile de voir une des principales raisons pour lesquelles les marchés immobiliers de Miami et du sud de la Floride sont en feu.
Verrouiller et neiger sous la neige à Brooklyn, New York, le 18 février 2021
Avec des verrouillages partiels et des restrictions sur les repas à l’intérieur, les divertissements, les sports et les rassemblements toujours en vigueur dans de nombreux États (sans fin claire en vue), tout lieu offrant la possibilité de le faire n’importe quoi à l’extérieur sans porter de bottes de neige et de la glace écaillée vaut la peine de payer une prime dès maintenant. Le maximum quotidien moyen à Miami au cours des deux derniers mois a oscillé autour de 76 degrés avec un ciel principalement dégagé.
Une bien meilleure vue: ensoleillée, 75 ans, socialement distante et ouverte aux affaires
Ajoutez à cela une économie ouverte, moins d’exigences de masquage, un nombre de cas COVID-19 relativement bas, une scène de travail à distance en plein essor, une politique stable et aucun impôt sur le revenu de l’État, et il serait facile de penser que le récent boom immobilier du sud de la Floride pourrait avoir été prédit. Pourtant, peu d’entre eux l’ont fait. Comme tout au cours de la pandémie, tout s’est passé si vite. Les agents immobiliers et les développeurs du sud de la Floride ont également appris à se méfier des bulles, car ils savent ce que c’est de l’autre côté.
Cette fois, cependant, la résurgence de l’immobilier dans le sud de la Floride a tous les signes d’un boom qui est là pour durer un moment alors que les autres grandes métropoles du pays comme Manhattan et San Francisco luttent contre une réévaluation à long terme dans l’autre sens.
La « Beach House » de 2 étages de l’Ocean House à South Beach, Miami vient de fermer pour 15 060 000 $ de plus … [+]
Des exemples de marché super chargé du sud de la Floride sont partout. Cependant, ce que le marché révèle sur les acheteurs eux-mêmes et les facteurs qui les motivent est plus intéressant que ce que les acheteurs sont prêts à payer actuellement.
Exemple concret: Paola Marulanda, agent de Haute / ONE Sotheby’s, a récemment conclu la vente de «La maison de plage”, Une propriété de 2 étages de 6000 pieds carrés située dans le sud du cinquième immeuble en copropriété de Miami Beach (« SoFi ») Ocean House, avec cinq chambres, six salles de bains, deux terrasses au lever du soleil, une terrasse au coucher du soleil, un cinéma et un cave à vin vitrée renfermant un bureau à domicile caché. La Beach House a fermé pour 15 060 000 $ tel quel, tout en espèces, par rapport à la demande initiale, avec deux offres de secours en espèces en place. La star et agent de «Million Dollar Listing» Chad Carroll représentait l’acheteur non divulgué.
The Beach House comprend une salle de projection privée
La cave à vin vitrée de The Beach House sert également de maison ultra-privée (et agréable) … [+]
«Des propriétés comme The Beach House se lancent dans une guerre d’enchères dès qu’elles arrivent sur le marché», déclare Marulanda, PDG de Luxury Homes Connect, de l’UHNW, se précipitent hors de la ville pour les derniers restes de biens immobiliers de luxe au bord de l’eau au sud de Palm Beach. «The Beach House est une résidence de deux étages dans un immeuble de caractère qui a l’espace et la sensation d’une maison unifamiliale. C’est la propriété hybride ultime. Même si le marché des maisons individuelles est en train de le tuer et de voler la vedette, il y a beaucoup de gens venant des villes en ce moment qui sont habitués à être dans des condos et leurs familles ne se sentent parfois pas aussi en sécurité et à l’aise sans avoir le les atouts d’un bâtiment. »
L’espace ouvert, la lumière vive et les vues paysagères font de The Beach House une maison unifamiliale … [+]
L’une des deux terrasses au lever du soleil avec vue sur l’océan Atlantique à The Beach House
La liste des autres ventes de premier plan au cours des huit derniers mois, y compris des dizaines d’acheteurs célèbres, s’allonge encore et encore. Ivanka Trump et Jared Kushner ont récemment récupéré un terrain de 31 millions de dollars au bord de l’eau sur Tony Indian Creek (alias «Billionaire’s Bunker), avec 13 policiers privés et un garde maritime, non loin des nouvelles fouilles de 17 millions de dollars de Tom Brady et Giselle Bündchen. Parmi leurs 29 autres voisins sur l’île figurent Julio Iglesias, le titan de l’investissement Carl Icahn, le mannequin Adriana Lima et le milliardaire local Jeff Soffer.
Pas plus tard qu’en 2019, la possibilité que tant d’acheteurs nationaux aspirent les plus hauts niveaux de l’immobilier du sud de la Floride aurait été presque inimaginable. Pendant la plupart des booms immobiliers du sud de la Floride, jusqu’à 80% des acheteurs de la plupart des propriétés haut de gamme étaient étrangers, principalement d’Amérique du Sud, de Russie et d’Asie. Depuis le début de la pandémie, cependant, ces chiffres se sont inversés jusqu’à 70% au niveau national, amplifié par le fait que de nombreux acheteurs étrangers ne peuvent toujours pas se rendre aux États-Unis.
Cela n’a pas empêché certains membres de la foule mondiale de UHNW de se lancer dans l’action à vue, cependant. Plus tôt cette année, selon des sources confidentielles, deux milliardaires thaïlandais récemment frappés auraient acheté l’une des maisons les plus chères de South Beach, après avoir fait fortune au cours des douze derniers mois en fabriquant des centaines de millions de masques faciaux et d’EPI pour les gouvernements, les hôpitaux et les travailleurs de première ligne. autour du monde.
Plus au nord, à Palm Beach, un Russe non divulgué vient de prétendre avoir acheté la maison la plus chère de Floride, payant 140 millions de dollars en espèces pour une maison de 21000 pieds carrés construite sur trois terrains connectés en bord de mer appartenant auparavant à l’ancien président Donald Trump. Il aurait été sous contrat 24 heures après avoir été répertorié.
South Beach, Miami Beach, North Beach et les îles sont devenues l’une des étendues les plus convoitées … [+]
Au-delà des anecdotes et des records, cependant, les données immobilières sont plus difficiles à ignorer, aussi cyniques soient-elles à propos du vortex de 1% à Monaco que le sud de la Floride est en train de devenir rapidement.
ONE Sotheby’s récemment publié Rapport sur le marché de janvier 2021 est truffé de statistiques dont les agents immobiliers et les développeurs se seraient moqués il y a à peine un an.
Par exemple, les prix moyens à la vente des maisons unifamiliales dans les quatre principaux comtés du sud de la Floride ont grimpé en flèche d’une année à l’autre, selon le rapport de ONE Sotheby, y compris Miami-Dade (42% +), Palm Beach (20% +), Martin (20% +) et Broward (12,5%). Les ventes de maisons de plus de 3 M $ ont augmenté pendant sept mois consécutifs, et 17% de toutes les maisons unifamiliales à tous les niveaux de prix ont été vendues au-dessus de la liste en janvier.
«Depuis juin 2020, le marché a performé à des niveaux jamais vus», déclare Daniel de la Vega, président de ONE Sotheby’s de Floride du Sud. «Il y a eu une« réinitialisation des prix »de plus de 75% dans certains sous-marchés, en particulier avec les maisons unifamiliales. Les acheteurs sont principalement âgés de 40 à 60 ans, principalement des fonds spéculatifs, du capital-investissement et des financiers qui ont des liquidités en main. Mais maintenant, nous assistons également à un mouvement technologique comme nous ne l’avons jamais vu auparavant et tout cela fait boule de neige. Si quelque chose est sur le marché en ce moment et qu’il ne se vend pas, c’est trop cher. »
Fort Lauderdale et Palm Beach connaissent également une flambée du prix des maisons unifamiliales … [+]
Un rapport similaire au T4 Miami produit par le courtage de luxe RelatedISG raconte la même histoire. Le total des inscriptions de maisons unifamiliales actives dans les comtés de Miami-Dade, Broward et Palm Beach a atteint un creux record de douze ans à la fin de 2020, avec seulement 9495 maisons sur le marché dans toutes les gammes de prix, par rapport à un sommet récent de 20646 en 2015. D’une année à l’autre, les ventes de maisons unifamiliales supérieures à 5 millions de dollars ont augmenté de 225%, dont 67% à Miami Beach, Coral Gables et Fort Lauderdale avec un prix de clôture moyen de 10,4 millions de dollars.
Selon le rapport de RelatedISG, même le marché de la copropriété se resserre (halètement!) En raison de la rareté des maisons unifamiliales, en particulier dans les immeubles de charme à faible densité où des équipements internes tels que des piscines, des gymnases, des spas et des salons d’affaires et sociaux offrent plus de possibilités d’espace et de distanciation. La plupart des nouveaux développements sont maintenant occupés ou vendus de 90% à 100%, et les transactions de condos au T4 2020 ont représenté près de 50% de toutes les ventes résidentielles, une augmentation de presque 100% depuis le début de 2020 et ne laissant que 690 unités de standing à vendre en Miami et Fort Lauderdale. En conséquence, les nouveaux bâtiments qui ne sont encore que des tas de terre et de mauvaises herbes et des années avant la livraison sont en prévente dans les 30 jours suivant le lancement.
Nouvelle devise de la Floride: venez pour le soleil, des impôts bas et une économie ouverte et restez pour toujours
À certains égards, il serait facile de voir le boom immobilier du sud de la Floride comme largement circonstanciel, ce qui, historiquement, rend beaucoup de gens ici nerveux parce que les circonstances changent, en particulier sur des marchés immobiliers très élastiques comme Miami. L’évolution rapide des préférences des consommateurs à l’ère de la pandémie s’est transformée de front en des taux hypothécaires historiquement bas, une autorisation nationale de travailler à distance, des millions de nouveaux milléniaux et de baby-boomers cherchant à acheter à la hausse ou à la baisse, et une pandémie mondiale. Et voila! Un boom.
À d’autres égards, cependant, la résurgence du marché immobilier du sud de la Floride était inévitable, comme l’attestera quiconque a vécu ici pendant des années. Il s’est avéré que le COVID-19 l’accélérait de manière plus structurelle et à plus long terme que personne n’aurait pu prédire. La plupart des acheteurs de l’extérieur de la ville déménageaient déjà vers le sud de la Floride après des coûts de logement élevés, des taxes élevées et des États à haute densité comme New York, le Connecticut, le New Jersey, l’Illinois et le Massachusetts à la recherche d’un coût de la vie plus bas, d’un climat plus favorable et d’une meilleure santé. qualité de vie. Maintenant, ils arrivent comme un tsunami. Du liquide en main. Pour de bon.
«Les gens viennent ici pour toutes les raisons pour lesquelles ils ont toujours migré vers le sud», explique ONE Sotheby’s de la Vega, «Le style de vie, la météo, les plages, l’environnement fiscal bas. Mais cette fois, le principal différenciateur est que les gens ne viennent pas seulement pour le style de vie, ils viennent vivre. Lorsque vous venez vivre, vous avez d’autres exigences comme les écoles, les arts et la culture, les restaurants, les clubs de loisirs, les espaces de bureaux, qui sont tous très demandés en ce moment. »
Avance rapide d’une décennie et tous les paris sont sur le fait que le reste de Miami et du sud de la Floride commencera à … [+]
La plus grande question dans l’esprit de la plupart des gens à ce stade est de savoir combien de temps durera le boom actuel.
«La loi de 2017 sur la réforme fiscale fédérale américaine sera le principal moteur si ce que nous voyons actuellement se poursuit», déclare Craig Studnicky, PDG et président de RelatedISG. «Il y a un argument raisonnable selon lequel Trump a puni certains États« bleus », comme le NJ, New York, le Connecticut, le Massachusetts, l’Illinois et la Californie, ce qui a entraîné un exode massif vers des endroits comme le sud de la Floride. Ensuite, le COVID-19 a agi comme un accélérateur en 2020. La pandémie finira par passer, ce qui ralentira probablement le rythme de l’immigration. Mais à moins que la loi de réforme fiscale de 2017 ne soit abrogée, ce boom est durable tant que les dépenses fiscales sous-jacentes et les incitations à la planification sont en jeu. »
En chiffres, tout cela est une excellente nouvelle non seulement pour le marché immobilier et les promoteurs du sud de la Floride, mais aussi pour la viabilité à long terme de l’économie de la région. À ce stade, l’immigration vers la Floride montre peu de signes de reflux, et des sociétés financières comme Goldman Sachs, Blackstone, Citadel et Elliott Management ainsi que plusieurs sociétés de capital-risque ne seraient pas loin derrière. Dans le même temps, l’inventaire n’a nulle part où aller mais en baisse. Le lancement, la conception et la construction de nouveaux condos et de nouveaux développements de logements prennent des années. Donc, entre-temps, les prix n’ont nulle part où augmenter.
Comme me l’a récemment dit un courtier, «C’est une excellente journée pour être agent immobilier dans le sud de la Floride.»
Pour tous ceux qui cherchent à voler vers le sud pour les prochaines années (ou le reste de leur vie), vous feriez mieux d’entrer pendant que vous le pouvez.
